Der Kauf einer eigenen Immobilie zählt für die meisten Menschen zu den finanziell wichtigsten Entscheidungen im Leben. Nicht ohne Grund hat der Gesetzgeber für Immobilienkaufverträge die notarielle Form vorgeschrieben. Schließlich geht es regelmäßig um viel Geld. Der Notar kann auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung achten und sicherstellen, dass der Kaüfer gegen Zahlung des Kaufpreis auch Eigentümer der Immobilie wird, der Verkäufer hingegen sein Eigentum erst verliert, sofern der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Auf die Beschaffenheit der Kaufsache hingegen hat der Notar keinen Einfluss, da er die Immobilie selbst nicht kennt. Es ist daher Sache der Vertragsparteien, sich hinsichtlich der Beschaffenheit zu einigen.
Sofern nach Vertragsabschluss diesbezüglich Streit entsteht, stellt sich die Frage nach der Haftung. Bei gebrauchten Immobilien wird die Mängelhaftung in der notariellen Urkunde für gewöhnlich ausgeschlossen. Der Käufer sollte daher vor Vertragsabschluss die Immobilie sorgfältig besichtigen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Es gibt jedoch auch Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar sind. Daher gilt der Grundsatz, dass der Verkäufer den Käufer über alle Mängel aufklären muss, die ihm bekannt sind und die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres oder nicht ohne besondere Sachkunde erkennbar sind. Hierzu zählen z. B. Mietrückstände, Liquiditätsprobleme des Hauptmieters, baurechtswidrige Zustände (z. B. Ein ungenehmigter Dachausbau) oder der Befall mit Schimmel, Schwamm oder Hausbock. Weißt der Verkäufer auf ihm bekannte nicht offensichtliche Mängel nicht hin, so handelt er vorsätzlich. Er kann sich dann nicht mehr auf den Mängelgewährleistunsausschluss berufen und haftet gegenüber dem Käufer. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Käufer die Mängel bei Vertragsabschluss dennoch bekannt waren. Denn Mängel, die dem Käufer bereits bei Vertragsabschluss bekannt waren, können grundsätzlich keine verkäuferseitige Haftung mehr auslösen. Dem Verkäufer ist daher zu empfehlen, alle ihm bekannten Mängel in der notariellen Urkunde anzugeben. Auf diese Weise lässt sich jederzeit nachweisen, dass der Käufer in Kenntnis des Mangels gekauft hat.
Sofern Sie Fragen zu der Gestaltung eines Immobilienkaufvertrages oder zu der Mängelhaftung nach Abschluss eines solchen Vertrages haben, stehen wir Ihnen gerne zu Verfügung.
Felix Untermann
Rechtsanwalt und Notar in Lübeck