Beglaubigung einer Vorsorgevollmacht für Grundstücksgeschäfte nur durch Notar?

Sofern jemand mittels Vollmacht für einen Anderen ein Grundstücksgeschäft (z.B. einen Immobilienverkauf) beurkunden möchte, wird aufgrund des § 29 Grundbuchordnung eine Vollmachturkunde benötigt, auf der die Unterschrift des Vollmachtgebers öffentlich beglaubigt ist.  Der Gesetzgeber hat in § 129 BGB geregelt, dass für entsprechende öffentliche Beglaubigungen ein Notar zuständig ist. Sofern der Notar nur beglaubigt und keinen Text entwirft, können für die Beglaubigung im Hause des Notars je nach Wert der Vollmacht Nettogebühren in Höhe von bis zu 70,- € zzgl. Auslagenpauschale und Steuern entstehen. Sofern der Notar zusätzlich einen Text entwirft oder auch nur abändert, können auch deutlich höhere Gebühren anfallen.

Notare sind für öffentliche Unterschriftsbeglaubigungen jedoch nicht ausschließlich zuständig. Im Rahmen von Vorsorgevollmachten sind neben Notaren gem. § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG auch Urkundspersonen bei den Betreuungsbehörden zur Unterschriftsbeglaubigung befugt. In Schleswig-Holstein bestehen Betreuungsbehörden bei den Kreisverwaltungen und den Stadtverwaltungen der Kreisfreien Städte. In Lübeck konkret finden Sie die Betreuungsbehörde in der Kronsforder Allee 2-6, Tel.: 0451 122-0.

Bei den Betreuungsbehörden können Vorsorgevollmachten ggf. erheblich günstiger als bei einem Notar, ggf. sogar kostenlos unterschriftsbeglaubigt werden. Auskunft erteilt jeweils die zuständige Behörde. Umstritten war jedoch bis vor kurzem vor allem noch, ob eine Unterschriftsbeglaubigung durch die Betreuungsbehörde für Gundstücksgeschäfte ausreicht, die der Bevollmächtigte nach dem Ableben des Vollmachtgebers, also postmortal, vornehmen möchte. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt geklärt (Beschluss vom 12.11.2020 - V ZB 148/10). Demnach reicht die Unterschriftsbeglaubigung auch einer Urkundsperson bei einer Betreuungsbehörde aus, um die Formanforderung des § 29 GBO zu erfüllen.

Es gibt hier demnach die Möglichkeit, Kosten zu sparen. Dennoch kann der Gang zum Notar aus zwei Gründen sinnvoll sein:

1. Für den Nachweis der Vollmacht ist jeweils entweder das beglaubigte Oroginaldokument oder, sofern anstelle einer Unterschriftsbeglaubigung die Vollmacht beurkundet wurde, eine gesiegelte Ausfertigung der Urkunde vorzulegen. Im Gegensatz zu einer Beglaubigung ist für eine Beurkundung jedoch ausschließlich der Notar zuständig. Der Vorteil der Beurkundung liegt darin, dass im Bedarfsfall von dem Notar so viele Ausfertigungen nachverlangt werden können, wie gerade benötigt werden. Die Kosten einer Beurkundung sind zwar höher als die Kosten einer Beglaubigung. Für jede weitere (ggf. Jahre später abforderbare) Ausfertigung fällt dann aber nurnoch eine geringe Dokumentenpauschale an. Bei einer Beglaubigung muss hingegen jedes weitere Original wieder vom Vollmachtgeber unterschrieben und die Beglaubigungsgebühr voll bezahlt werden. Im Falle einer Unterschriftsbeglaubigung können später keine Ausfertigungen der Vollmacht erteilt werden. Sofern mehrere Urkunden gleichzeitig für verschiedene Behörden benötigt werden, sind die Vertretungsmöglichkeiten ggf. eingeschränkt. Geht das beglaubigte Original verloren, gibt es keinen Ersatz. Ist der Vorsorgefall dann bereits eingetreten, der Vollmachtgeber mithin nicht mehr geschäftsfähig, kann auch keine wirksame neue Vollmacht mehr erstellt werden. Dann wird ggf. eine gerichtliche Betreuung unausweichlich sein.

2. In einem aktuellen Referentenentwurf zum Vormundschafts- und Betreuungsrechts ist vorgesehen, die Wirkung der Beglaubigung einer Vollmacht durch die Betreuungsbehörde nach § 7 Abs. 2 BtOG-Entwurf mit dem Ableben des Vollmachtgebers enden zu lassen. 

http://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RefE_Vormundschaft_Betreuungsrecht.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Sofern dieser Entwurf durch den Gesetzgeber verabschiedet wird, reicht eine Unterschriftsbeglaubigung durch die Betreuungsbehörde jedenfalls für postmortale Grundstücksgeschäfte nicht mehr aus.

Für weitergehende Fragen insbesondere zu der Gestaltung von Vorsorgevollmachten oder Patientenverfügungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Felix Untermann

Fachanwalt für Familienrecht und Notar in Lübeck

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