Mietminderung bei Baulärm


Ein klassischer Streitpunkt im Mietrecht ergibt sich häufig, wenn in der Nachbarschaft gebaut und dadurch die Wohnqualität durch anhaltenden Lärm erheblich beeinträchtigt wird. Der Mieter kann keine Ansprüche gegen den Bauherrn geltend machen, da es zu ihm an einer Vertragsbeziehung fehlt. Auch sonst sind Störer-bezogene Ansprüche allenfalls dann denkbar, wenn der Bauherr gegen geltendes Recht verstößt, was in aller Regel nicht der Fall ist.

 

Recht auf Mietminderung


Dem Mieter steht in so einem Fall das Recht zu, die Miete angemessen zu mindern, auch, wenn der Vermieter selbst in keiner Weise für den Baulärm verantwortlich gemacht werden kann. Die Minderung kann dabei pauschaliert erfolgen, wenn das störende Bauvorhaben in einzelne Bauabschnitte unterteilt ist. Der Mieter muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht unbedingt ein Protokoll hierzu vorlegen. Es ist aber erforderlich, dass die Lärmbeeinträchtigungen nach Art, Tageszeiten, Zeitdauer und Frequenz näher beschrieben werden. Zugunsten des Mieters ist dabei die Tatsache zu berücksichtigen, dass bestimmte Baumaßnahmen eine entsprechende Beeinträchtigungen jedenfalls nahelegen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Minderungsanspruch allerdings ausgeschlossen sein, wenn ein Ausschluss des Minderungsrechts beispielsweise vertraglich vereinbart wurde und dieser Ausschluss auch wirksam ist.

 

Rechte des Vermieters bei Baulärm in der Nachbarschaft


Der Vermieter hat in den meisten Fällen keine Aktien an Baumaßnahmen in der Nachbarschaft, so dass er, ebenso wie der Mieter, sich hinsichtlich sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen nicht auf Ansprüche aus vertraglichen Grundlagen berufen kann. Ist die Baumaßnahme rechtmäßig, muss der Vermieter hinnehmen, dass er hierdurch Mietausfall durch Minderungen erleidet. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen einen Minderungsausschluss für bauliche Maßnahmen in der Nachbarschaft mit dem Mieter zu vereinbaren. Ein solcher unterliegt allerdings gewissen Anforderungen, so dass sich der Vermieter im Ergebnis den negativen Folgen der Beeinträchtigung durch die Minderung seiner Mieter nicht in allen Fällen entziehen kann.

 

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